АРЕНДОДАТЕЛЬ & СУДЫ С АРЕНДАТОРАМИ

1. производство по удержанию, которое основано на истечении или прекращении права владения недвижимым имуществом арендатора или неарендатора, обладающего владетельными правами или претендующего на эти права, и

2. разбирательство о неплатеже, которое основано на предполагаемой неуплате арендатором арендной платы.

Суды, рассматривающие упрощенное производство, обладают юрисдикцией на это только в том случае, если ответчик — арендатор или жилец — владеет недвижимостью на момент начала разбирательства. Если арендатор освобождает жилье из-за задолженности по арендной плате до начала разбирательства, средством правовой защиты арендодателя является полный иск о взыскании денег. Если арендатор или жилец освобождает и отказывается от владения во время разбирательства, суд может разрешить продолжить разбирательство до вынесения окончательного решения.

 

Иск истца об удержании часто предъявляется только против арендатора; Претензия о неплатеже по определению может быть предъявлена только арендатору. Но на практике арендодатель, желающий восстановить владение недвижимым имуществом в упрощенном порядке, должен назначить в качестве ответчика и вручить любому субарендатору или другому жильцу, владеющему недвижимостью или имеющему права владения.

 

Даже если арендодатель одерживает победу и, таким образом, получает посессорное решение и ордер на выселение, субарендатор или законный жилец, не указанный в качестве ответчика, не может быть выселен в соответствии с ордером. Если личность жильца, отличного от арендатора, неизвестна арендодателю, но квартиросъемщик владеет или может владеть имуществом, истец может назвать жильца в качестве ответчика под вымышленным именем. Обычно используются вымышленные имена «Джон Доу» и «Джейн Доу» для отдельных лиц или «Корпорация XYZ». для корпораций, компаний или других субъектов предпринимательской деятельности.

 

Упрощенное производство обычно начинается с подачи заявления и ходатайства. Суды также имеют право издавать приказ об обосновании причины вместо уведомления о ходатайстве, хотя адвокаты арендодателей редко начинают упрощенное производство таким образом. В отличие от пленарных заседаний, при которых просьба о судебном вмешательстве должна быть подана до включения дела в календарь суда, упрощенное производство помещается в календарь при подаче петиционером уведомления о ходатайстве и петиции, за исключением города Нью-Йорка. процедуры невыплаты, которые заносятся в календарь, когда ответчик подает ответ.

 

Упрощенное производство обходится без многих других процессуальных аспектов пленарных заседаний, таких как конференции по раскрытию информации (раскрытие информации в упрощенном производстве может быть получено только с разрешения суда), отдельные типы календарей (такие как календари судебных заседаний, календари досудебных заседаний и календари ходатайств) и заметки о проблемах или уведомления о судебном заседании, чтобы включить дело в календарь судебных заседаний.

 

Каждый календарь упрощенного производства представляет собой календарь судебных заседаний для целей Закона и правил гражданской практики (CPLR). Суд может провести судебное разбирательство всякий раз, когда судебное разбирательство включено в календарь, хотя в некоторых частях Нью-Йорка, в частности на Манхэттене, дело часто переносится для судебного разбирательства в другую часть. На практике отсрочки являются обычным явлением, и их легко добиться, если это первая явка в суд по данному делу.

 

В настоящее время пошлина за подачу заявления в суды, выносящие решения по упрощенному производству в Нью-Йорке и Лонг-Айленде (гражданский суд и окружной суд соответственно), составляет 45 долларов США. Помимо пошлины за подачу заявления, которую должен уплатить истец, единственные другие судебные пошлины за подачу заявления в упрощенном порядке - это требование присяжных (70 долларов США) или уведомление об апелляции (30 долларов США). Пошлина за подачу заявления не взимается. Заявление и ходатайство подаются делопроизводителю. С момента подачи заявление хранится в

судебный файл. Затем секретарь возвращает уведомление о ходатайстве заявителю, который должен своевременно повторно подать его вместе с письменным показанием о вручении уведомления о ходатайстве и ходатайстве.

 

В ходе процедуры удержания, а также в процедуре невыплаты за пределами города Нью-Йорка в уведомлении о петиции указывается дата возврата петиции, которую секретарь суда выбирает и вставляет в уведомление о петиции при ее подаче.

​

В ходе разбирательства по делу о неуплате в городе Нью-Йорке уведомление о ходатайстве подлежит возврату секретарю, и ответчик должен вручить и подать клерку ответ в течение пяти дней после вручения уведомления о ходатайстве и ходатайства. После подачи ответчиком ответа секретарь назначает дату суда.

​​

Если ответчик не отвечает, истец может подать заявление о вынесении заочного решения. Заявления о вынесении заочного решения подаются секретарю, который обрабатывает и передает их судье. Затем судья рассматривает документы. Если документы не имеют дефектов, в том числе ненадлежащих доказательств вручения, судья вынесет заочное решение о владении и ордер на выселение.

​

2. Требования к заявлениям в упрощенном производстве

Упрощенное производство в соответствии со статьей 7 RPAPL носит чисто законодательный характер. Строгое соблюдение истцом закона необходимо для предоставления суду юрисдикции для рассмотрения дела. Принципы либерализации требований к состязательным делам применяются с более ограниченной силой к петициям в порядке упрощенного производства, чем к жалобам в пленарных заседаниях. Несмотря на современную тенденцию в пользу либеральной конструкции состязательных бумаг, процессуальные нарушения остаются распространенным и часто успешным способом защиты в упрощенном производстве.

 

RPAPL 741 перечисляет необходимое содержание ходатайства об упрощенном производстве. Эти требования интерпретируются в обширной судебной практике. Несоблюдение какого-либо требования может привести к отклонению ходатайства. Некоторые нарушения или ошибки в уведомлении о ходатайстве и петиции можно исправить. Те, которые считаются юрисдикционными, таковыми не являются.

 

В заявлении должно быть указано описание помещения, подлежащего взысканию. Описание в ходатайстве должно быть достаточным, чтобы позволить судебному приставу исполнить ордер на основании описания без какой-либо дополнительной информации. Даже если описание помещения в ходатайстве отражает точную формулировку в договоре аренды, описание будет неадекватным, если из него будет неясно точное местонахождение помещения.

 

В ходатайстве должны быть точно указаны интересы истца в недвижимом имуществе, которое требуется вернуть, интерес ответчика в недвижимом имуществе и отношения ответчика с истцом в отношении недвижимого имущества.

 

В ходатайстве также должны быть изложены факты, на которых основано упрощенное производство. Эти факты включают в себя:

​

В случае процедуры удержания, когда и как договор аренды был расторгнут или истек (например, естественное истечение срока аренды, вручение уведомления о расторжении, вручение 30-дневного уведомления о расторжении арендатору, ежемесячному без письменный договор аренды) и что ответчик оставался во владении после расторжения или истечения срока аренды. Если удержание ссылается на основание, отличное от естественного истечения срока аренды, и если расторжение было осуществлено путем направления ответчику уведомления о расторжении, к ходатайству также должна быть приложена копия уведомления о расторжении, врученного ответчику, и доказательства его обслуживание. Если уведомление о прекращении основано на уведомлении об исправлении и неустранении исправления, к ходатайству также должна быть приложена копия уведомления об исправлении и подтверждение его вручения.

В случае производства по неуплате сумма арендной платы, требуемая от ответчика.

Как или по какому соглашению арендатор вступил во владение и, в случае процедуры неуплаты, договор аренды или соглашение обязывает арендатора платить арендную плату, указанную в ходатайстве.

 

Факты, на которых основано судебное разбирательство, включают детали, менее очевидные для неопытных практиков. Даже если имущество, которое требуется вернуть, является коммерческим, в ходатайстве должны быть указаны особые дополнительные обвинения, если имущество, которое требуется вернуть, находится в городе Нью-Йорке или другой юрисдикции, в которой действует регулирование арендной платы или более строгое регулирование многоквартирных домов.

 

Одним из требований к петициям в порядке упрощенного производства в городе Нью-Йорке является указание нормативного статуса помещений, подлежащих возврату. В порядке упрощенного производства для возврата исключительно коммерческой недвижимости обычно достаточно заявить, что помещения не подлежат стабилизации арендной платы или контролю арендной платы на том основании, что они используются исключительно для нежилых целей.

 

В Нью-Йорке любое здание, содержащее три и более жилых единиц, является многоквартирным. Если коммерческое помещение, подлежащее возврату, находится в здании с тремя или более жилыми единицами, то для проведения упрощенного разбирательства здание, в котором расположены помещения, должно иметь действующую регистрацию многоквартирного жилого дома (MDR), зарегистрированную в Управлении Нью-Йорка. Городской департамент сохранения и развития жилищного строительства (HPD).

 

Это правило применяется даже в том случае, если конкретные помещения в здании, подлежащие восстановлению, являются коммерческими. В ходатайстве об упрощенном производстве должно быть указано, что либо (i) помещение находится в многоквартирном доме, в котором имеется действующий MDR, зарегистрированный в HPD, и должен быть указан номер MDR, а также имя и адрес зарегистрированного управляющего агента, либо (ii) помещения не входят в состав многоквартирного жилого дома.

 

Заявителю, у которого нет необходимого MDR на момент начала разбирательства, обычно разрешается вылечиться, получив его до суда. Неспособность доказать в ходе судебного разбирательства по принципу prima facie истца, что текущий MDR находится в деле, будет фатальной.

 

В ходатайстве дополнительно должно быть указано искомое возмещение. Помощь всегда должна включать молитву о вынесении решения о владении и ордере на выселение. Это основное средство правовой защиты, которое может быть присуждено в порядке упрощенного производства: коммерческое ходатайство, не требующее владения, не имеет юрисдикционной силы. Петиция почти всегда будет включать в себя молитву о вынесении денежного решения по задолженности по арендной плате в

​

3. Ответы в упрощенном производстве

В ходе разбирательства по делу о неуплате в городе Нью-Йорке арендатор должен вручить свой ответ в течение пяти дней после вручения уведомления о ходатайстве и петиции и передать его секретарю. Ходатайство о прекращении производства по делу о неплатеже до ответа в течение срока для ответа не приводит к автоматическому отсчету времени для ответа. Хотя это особенно драконовски (преимущества CPLR 3211(f) не применимы к ответчикам в разбирательстве по делу о невыплате в городе Нью-Йорке), заочное решение может быть вынесено, если ответ не будет подан в установленные законом сроки для ответа, несмотря на то, что решение находится на рассмотрении. ходатайство об отводе до ответа, даже если ответчик явился с ходатайством об отводе.

 

Чтобы сохранить право на ответ и избежать вынесения заочного решения, пока находится на рассмотрении ходатайство об отклонении предварительного ответа, ответчик может перенести предварительный ответ, постановив указать причину прекращения производства по делу о невыплате в городе Нью-Йорке и включить его в постановление о доказывании причин. временный запретительный судебный приказ, отводящий ответчику время на ответ до тех пор, пока суд не примет решение об отклонении ходатайства.

 

Во всех других упрощенных разбирательствах, за исключением разбирательств по делу о невыплате в городе Нью-Йорке, ответ подлежит рассмотрению с момента уведомления о рассмотрении петиции, за исключением случаев, когда уведомление о петиции вручается по крайней мере за восемь дней до того, как петиция будет объявлена о рассмотрении и не требует, чтобы ответ был должно быть сделано не позднее, чем за три дня до того, как ходатайство будет рассмотрено. Ответчики в процедурах удержания или невыплаты за пределами города Нью-Йорка не будут считаться просроченными из-за непредставления письменного ответа, если они предстанут перед судом в день возвращения.

 

Ответчик может ответить в порядке упрощенного производства устно или письменно. Несмотря на ограниченную установленную законом юрисдикцию судов, выносящих решения по упрощенному производству, они сохраняют за собой юрисдикцию выносить решения по справедливой защите, которую может выдвинуть ответчик.

 

Положения об аренде, запрещающие арендаторам предъявлять встречные иски в порядке упрощенного производства, будут соблюдаться, но встречный иск, неразрывно связанный с иском истца, будет разрешен, несмотря на положение об аренде «без встречных исков».

 

Обычные законодательные ограничения денежной юрисдикции судов ограниченной юрисдикции, выносящих решения по упрощенному производству, не применяются в рамках упрощенного производства как в отношении требований истцов, так и в отношении встречных требований ответчиков. Не существует денежного ограничения для претензий истца по арендной плате в рамках процедуры неуплаты по дополнительному иску истца о судебных издержках или использовании и размещении, а также по встречным искам ответчика.

​

4. Ходатайства в упрощенном производстве

Ходатайства в упрощенном производстве могут подаваться практически так же, как и в любом судебном разбирательстве, включая ходатайства об отклонении дела до ответа, ходатайства об упрощенном вынесении решения или ходатайства об отмене ответов, законопроекты с конкретными требованиями или требования присяжных. Ходатайство в упрощенном производстве может быть возвращено, когда назначено слушание дела. Минимальное требование об уведомлении за восемь дней для петиций, установленное в CPLR 2214, неприменимо в упрощенном производстве.

​

(B)Процедуры по удержанию средств

1. Общие основания для производства по делу о задержании Тремя наиболее распространенными основаниями для производства по делу о задержании в отношении коммерческих арендаторов являются:

 

​(A) Так называемая процедура удержания «без защиты» (также называемая удержанием «без оснований», поскольку истцу не нужно ссылаться на основания для прекращения аренды), которые основаны на естественном истечении полного срока письменного договора аренды. аренды или прекращения помесячной аренды путем подачи уведомления о расторжении за 30 дней (или уведомления о расторжении за один месяц за пределами города Нью-Йорка). Если срок аренды истек, но арендодатель принял арендную плату после истечения срока, будет считаться, что арендодатель заключил помесячную аренду на тех же условиях, что и истекший договор аренды (за исключением срока аренды и ежемесячной арендной платы). ), и для прекращения аренды необходимо предоставить уведомление о расторжении договора за 30 дней.

 

(B) Процедура удержания имущества, основанная на предполагаемом нарушении арендатором условий договора аренды.

 

(C) Процедура удержания, основанная на использовании арендодателем возможности досрочного расторжения, которая позволяет арендодателю осуществить досрочное расторжение договора аренды при определенных обстоятельствах, таких как снос, ремонт или продажа здания.

​

2. Уведомления о предикатах в ходе процедуры удержания

Если полный срок письменного договора аренды не истек и арендодатель впоследствии не принял арендную плату, для прекращения аренды требуется уведомление о прекращении аренды, прежде чем можно будет продолжить процедуру удержания. Уведомление о расторжении договора должно быть выдано, если расторжение основано, например, на нарушении арендатором условий договора аренды. Если договор аренды представляет собой помесячную аренду, в уведомлении о расторжении договора помимо уведомления не менее чем за 30 дней (или уведомления за один месяц за пределами города Нью-Йорка) должен быть указан последний день месяца в качестве Дата окончания. Если уведомление не было подано в первый день 31-дневного месяца, срок действия 30-дневного уведомления о прекращении помесячной аренды должен истечь в последний день следующего месяца. Практический результат заключается в том, что, хотя уведомление оформлено за 30 дней, может потребоваться уведомление за 60 дней в зависимости от того, в какое время месяца уведомление вручено. Уведомление о прекращении ежемесячной аренды в городе Нью-Йорке за 30 дней должно быть вручено таким же образом, как и уведомление о ходатайстве и петиции, вручение которых регулируется RPAPL 735.41.

 

Уведомление за один месяц о прекращении помесячной аренды за пределами города Нью-Йорка не имеет установленного способа вручения, может быть вручено по почте и не обязательно должно быть в письменной форме, хотя письменное уведомление с подтверждением вручения прилагается к петиции. , позволяет избежать спора «он сказал/она сказала» в суде о том, какое уведомление было дано и когда.

 

Чтобы расторгнуть договор аренды, уведомление о расторжении договора аренды должно быть четко, определенно, недвусмысленно и недвусмысленно. Двусмысленное или двусмысленное уведомление станет основанием для отклонения ходатайства. В случае нарушения договора аренды коммерческая аренда обычно требует от арендодателя направления уведомления об устранении нарушения, предлагая арендатору установленный период времени для устранения нарушения договора аренды, прежде чем может быть выдано уведомление о расторжении договора, если арендатор не сможет исправить нарушение.

 

В уведомлении об устранении нарушений должны быть указаны заявленные арендатором неисполнения обязательств по договору аренды и указано, что арендодатель расторгнет договор аренды, если арендатор не устранит неисполнение обязательств к указанной дате. В уведомлении об исправлении должно быть указано предположительно нарушенное положение об аренде, а также сообщено арендатору, какие меры по исправлению положения позволят исправить ситуацию и избежать расторжения договора.

 

Когда арендодатель утверждает, что воспользовался правом досрочного расторжения договора аренды в соответствии с положением об аренде, позволяющим расторгнуть договор аренды, положения об аннулировании договора толкуются строго в пользу арендатора. Это способствует политике, направленной против отказа от аренды.

 

Если договор аренды представляет собой помесячную аренду без письменного договора аренды, заявитель должен направить арендатору уведомление за 30 дней (или уведомление за один месяц за пределами города Нью-Йорка).

 

Заявитель должен подписать расторжение или другое уведомление, требуемое положением или законом об аренде. Уведомление должно содержать подпись лица, полномочия которого действовать от имени заявителя очевидны и ясны на его лицевой стороне, конкретно указаны в договоре аренды, известны арендатору по предыдущим сделкам или установлены доказательством полномочий, представленным вместе с уведомлением. . Уведомление о расторжении договора, подписанное адвокатом или агентом истца, который неизвестен арендатору и не указан в договоре аренды, не имеет силы. Ответчик вправе не считать его исходящим не от истца. Неподписанное уведомление о прекращении договора также неэффективно.

​

Если уведомление подписано адвокатом или агентом, с которым арендатор знаком, и арендатор знает или должен знать о полномочиях адвоката или агента действовать от имени арендодателя, подписи адвоката или агента достаточно. Машинописное имя не является подписью, однако достаточно собственноручной подписи, подписанной заявителем или заверенной печатью.

 

Принятие арендной платы после вручения уведомления о расторжении договора, но до подачи ходатайства и уведомления о ходатайстве, аннулирует расторжение и восстановит аренду, если принятая арендная плата рассчитана на любой месяц после даты расторжения, указанной в уведомлении. В случае уведомления о прекращении аренды результатом будет восстановление аренды. Уведомление за 30 дней о прекращении помесячной аренды приведет к восстановлению помесячной аренды. Если принятие истцом арендной платы было явно непреднамеренным, например, принятие через банковский сейф, и арендная плата незамедлительно возвращается, когда истец обнаруживает непреднамеренное принятие, уведомление о расторжении договора остается в силе, несмотря на принятие арендной платы.

 

Начало процедуры неплатежа после истечения срока действия уведомления о расторжении приведет к аннулированию уведомления о расторжении; возбуждение дела о неплатеже направлено на обеспечение исполнения обязательств арендатора по договору аренды и несовместимо с утверждением о прекращении аренды. Процедура неплатежа, начатая после вручения уведомления о прекращении, но до даты прекращения, не повлияет на уведомление о прекращении. Если арендодатель начинает процедуру неплатежа до прекращения аренды, а затем начинает процедуру удержания, оба производства могут быть сохранены.

​

(C)Процедуры неплатежа 1. Основания и стороны

​

В ходе процедуры неуплаты можно взыскать только «арендную плату».

Суммы, которые арендатор должен арендодателю, не являющиеся арендной платой по договору аренды, не могут быть истребованы или взысканы в порядке неуплаты.

Арендодатель может возбудить дело о неплатеже против арендатора, когда (i) ответчик является арендатором (а не субарендатором или другим жильцом, который не имеет отношений арендодатель-арендатор с арендодателем), (ii) арендатор согласился платить арендную плату по договору аренды. или договором аренды, (iii) арендатор не уплатил арендную плату, требуемую по договору аренды или аренды, и (iv) арендодатель потребовал арендную плату.

 

В ходе процедуры неуплаты можно взыскать только «арендную плату». Суммы, которые арендатор должен арендодателю и которые не представляют собой арендную плату по договору аренды или аренды, не могут быть истребованы или взысканы в порядке неуплаты. Арендодатель, желающий вернуть эти суммы, должен начать пленарное заседание. Арендодатели часто включают в договоры аренды положения, рассматривающие эти сборы как «дополнительную арендную плату», чтобы превратить в арендную плату то, что в противном случае не было бы арендными платежами или сборами, чтобы обеспечить возможность их возмещения в ходе процедуры неуплаты и принудить арендатора к выселению за неуплату их.

 

Типичными примерами дополнительной арендной платы являются сборы за повышение налога на недвижимость, плата за воду и канализацию, общие сборы за кондоминиум, если рассматриваемое имущество находится в собственности как кондоминиум, а также судебные издержки. В контексте коммерческой аренды суды в делах о неплатеже будут обеспечивать соблюдение этих положений, рассматривая эти дополнительные расходы как арендную плату.

​

2. Спрос на аренду

RPAPL 711(2) предусматривает письменное или устное требование арендной платы в качестве предварительного условия для начала процедуры неуплаты. Предъявление надлежащего требования по арендной плате является юрисдикционным предварительным условием для поддержания процедуры неуплаты. Невыполнение этого требования требует увольнения.

 

Требование об аренде может быть предъявлено, как только просрочена арендная плата за любой месяц. Хотя закон предусматривает письменные или устные требования об аренде, он налагает особые требования к письменным требованиям. Чтобы избежать споров о том, было ли предъявлено устное требование, что именно было сказано и является ли оно достаточным требованием, коммерческие арендодатели почти всегда предпочитают письменное требование об аренде, чтобы доказать в суде исполнение требования об аренде и его содержание.

 

В соответствии с RPAPL 735 письменное требование об аренде, широко известное как «трехдневное уведомление» (которое может быть более длительным, как предусмотрено в договоре аренды), должно быть вручено арендатору таким же образом, как и уведомление о ходатайстве и петиции. Когда арендодатель направляет письменное уведомление за три дня, копия трехдневного уведомления и письменное подтверждение его вручения должны быть приложены к заявлению о невыплате.

 

В письменном требовании по арендной плате должна быть указана сумма задолженности по арендной плате и предоставлено арендатору не менее трех дней для погашения задолженности или отказа от владения помещением. В нем также должно быть указано, что если ни одно из этих событий не произойдет в течение трех дней (или, альтернативно, более длительного периода, указанного в уведомлении), будет начата процедура неплатежа.

 

Требование арендной платы должно содержать конкретную информацию о предполагаемой причитающейся арендной плате. Он должен информировать арендатора о конкретном периоде, за который предполагается уплата арендной платы, и представлять собой добросовестную приблизительную сумму, предполагаемую к уплате за каждый период. В требовании должна быть указана общая сумма задолженности и дана помесячная разбивка по требуемым месяцам и требуемой сумме за каждый месяц. Единой единовременной выплаты, заявленной за несколько месяцев без какой-либо разбивки, или единовременного предварительного остатка, перенесенного на первый месяц периода, охватываемого требованием об аренде, недостаточно и это должно привести к увольнению.

 

Если требование об аренде предполагает оплату дополнительных статей арендной платы, таких как повышение налога на недвижимость, плата за кондоминиум, плата за воду и канализацию, в требовании должна быть указана разбивка дополнительных арендных платежей, месяц(ы), за которые они требуются, и сумму каждого требования за каждый месяц.

 

Арендодатель не обязан подписывать письменное требование об аренде в случае неуплаты. Достаточно неподписанного трехдневного уведомления или уведомления, подписанного адвокатом или агентом. Хотя арендодатель должен предоставить арендатору по крайней мере три дня после предъявления требования об аренде для погашения задолженности, в требовании не обязательно указывать крайний срок платежа.

 

Стороны могут в соответствии с положением об аренде налагать дополнительные требования на арендодателя при подаче уведомления о требовании арендной платы, но они не могут согласиться снизить требования до меньших требований, чем те, которые требуются по закону. Требование об аренде, которое не соответствует требованиям законодательства, является юрисдикционно дефектным, даже если оно соответствует положениям об аренде, регулирующим требования об аренде. Если договор аренды предъявляет арендодателю более строгие требования к требованию об аренде, чем это предусмотрено законом, то требование об аренде должно соответствовать положениям об аренде, а также закону.

 

Если домовладелец получает решение по делу о неуплате, суд, как правило, приостанавливает выдачу ордера на выселение до пяти дней с момента вступления решения в силу. Ордер на выселение не будет выдан или станет недействительным, если арендатор выплатит полную сумму решения в течение пяти дней или до выдачи ордера. Это позволяет арендатору полностью оплатить судебное решение, чтобы избежать выдачи ордера.

 

В отличие от процедуры удержания, в которой в случае победы арендодателя аренда прекращается в дату прекращения, указанную в уведомлении о расторжении (и до начала процедуры), аренда прекращается в процедуре неуплаты, когда выдается ордер на выселение.

​

В отличие от разбирательств по делу о неплатеже за жильё, доктрина лакеев неприменима и не может применяться в делах о коммерческой неплатеже, независимо от продолжительности задержки арендодателя с предъявлением иска по арендной плате или ущерба, нанесенного арендатору.

 

Кроме того, отсутствие необходимого свидетельства о праве на проживание или нарушение свидетельства о праве на проживание не препятствует возбуждению процедуры неуплаты или взысканию арендной платы или использования и проживания в ходе процедуры удержания права собственности в отношении коммерческого арендатора, как это происходит в случае с арендатором жилого помещения.

 

У арендодателей также есть способы использовать договор аренды, чтобы превратить иск по неуплате арендной платы в иск, связанный с удержанием арендной платы. Коммерческая аренда часто содержит условное ограничение, требующее от арендатора своевременной и полной оплаты ежемесячной арендной платы, а также запрещающее любой зачет арендной платы. Когда договор коммерческой аренды содержит условное ограничение на оплату арендной платы, арендодатель не ограничен, как это было бы с арендодателем в жилищном разбирательстве, процедурой неуплаты, если арендатор не уплачивает арендную плату. Арендодатель может применить агрессивный подход, вручив уведомление об исправлении, а затем уведомление о расторжении договора и начав процедуру удержания права собственности. В отличие от процедуры неплатежа, при которой арендатор может сохранить аренду, уплатив судебное решение об аренде в течение пяти дней после его вынесения, после прекращения аренды арендатор не может возобновить ее или избежать выселения в более поздней процедуре удержания путем внесения платежа. Договор аренды, прекращенный надлежащим образом в соответствии с его условиями, не может быть возобновлен, каким бы несправедливым ни был результат.

​

(D) Другие денежные послабления в упрощенном производстве

    

Двумя основными формами дополнительной компенсации, обычно присуждаемыми в порядке упрощенного производства, являются судебные издержки и использование и размещение.

Помимо основного возмещения, требуемого в порядке упрощенного производства (судебное решение о владении и ордер на выселение, а также соответствующее денежное решение по арендной плате в рамках производства по делу о неуплате), двумя основными формами дополнительного возмещения, обычно присуждаемыми в упрощенном производстве, являются судебные издержки и использование и заполняемость.

 

Арендодатель может взыскать с арендатора судебные издержки только в том случае, если это прямо разрешено письменным договором аренды. Коммерческая аренда обычно содержит положения, разрешающие арендодателю взыскивать судебные издержки в случае неисполнения обязательств арендатором или судебного разбирательства против арендатора. Никакой взаимности этих положений, в отличие от положений об аренде жилых помещений, при коммерческой аренде не возникает. Если договор аренды содержит это положение, преобладающий арендодатель может взыскать разумные судебные издержки с проигравшего арендатора, но обратное неверно. В ограниченных случаях договор аренды может предусматривать, что выигравшая сторона в судебном разбирательстве может взыскать судебные издержки с проигравшей стороны.

 

Хотя это прямо не предусмотрено в статье 7 RPAPL, суды, выносящие решения по упрощенному производству, могут выносить дополнительные решения в отношении разумных судебных издержек, и они почти всегда так и делают, если арендодатель одерживает победу и доказывает свое законное право на гонорары по договору аренды.

​

Когда существует право на возмещение судебных издержек, обычной практикой является то, что после вынесения решения выигравшая сторона подает после вынесения решения ходатайство о дополнительном возмещении судебных издержек, или гонорары могут быть присуждены как часть условия мирового соглашения.

 

Хотя аренда не прекращается в результате процедуры неуплаты до выдачи ордера на выселение, она прекращается в рамках процедуры удержания в дату прекращения, указанную в уведомлении о расторжении. Несмотря на ежемесячную арендную плату, предусмотренную договором аренды или аренды, причитающуюся с арендатора в течение срока аренды, истец в порядке упрощенного производства может требовать возмещения справедливой рыночной стоимости использования и владения за период после прекращения аренды. которым арендатор остается во владении до тех пор, пока в уведомлении о петиции указано, что арендодатель будет добиваться этого возмещения.

 

Независимо от арендной платы, зарезервированной в договоре аренды, использование и размещение после прекращения аренды не является договорным, а скорее основано на квантовой стоимости и рассчитывается на основе справедливой рыночной стоимости аренды помещения, пока ответчик остается во владении после прекращения аренды.

 

Отдельным и помимо денежного решения о справедливой рыночной стоимости использования и проживания после прекращения действия договора является положение закона, предусматривающее оплату за использование и проживание в рамках pendente lite, пока продолжается упрощенное разбирательство в городе Нью-Йорке. Это положение, RPAPL 745(2), известное как Закон об арендной плате, было принято в рамках пересмотра Законодательным собранием 1997 года законов об арендной плате. Это касается процедур неплатежа и удержания средств.

 

Закон об арендном залоге требует, чтобы суд упрощенного производства после второго перерыва, предоставленного по просьбе ответчика, или через 30 дней после первой явки сторон в суд (за исключением дней, когда разбирательство было отложено по просьбе истца), дал указание , по просьбе истца, ответчик должен передать в суд все права пользования и владения, возникшие с момента вручения уведомления о ходатайстве и ходатайстве и наступившие в дальнейшем. Залог должен быть внесен, если только ответчик не сможет доказать на немедленном слушании к удовлетворению суда, что (i) суд не обладает юрисдикцией, (ii) ответчик был фактически или намеренно выселен из помещения, или (iii) у истца нет правоспособности поддерживать разбирательство.

 

Закон об арендном депозите также требует, чтобы, если ответчик не выполнил постановление суда об оплате использования и проживания в соответствии с этим положением, суд отклонил ответ ответчика и вынес решение в пользу истца заочно.

 

Суммы, которые суд предписывает выплачивать в качестве пенденте lite за использование и размещение в соответствии с Законом об арендной плате, предположительно будут составлять ставку последней ежемесячной арендной платы за аренду (если только истец не потребует проведения слушания для получения более высокой рыночной ставки). Они выплачиваются без ущерба для требований и возражений сторон, включая требование истца о задолженности по арендной плате, а также защиту или встречный иск ответчика о снижении арендной платы в рамках процедуры неуплаты, и без ущерба для права истца требовать использования и использования по полной рыночной стоимости. после окончательного решения дела.

​

Суды не всегда строго соблюдают RPAPL 745(2). Даже после того, как дело было отложено дважды или более по просьбе арендатора или находилось на рассмотрении более 30 дней, суд может направить оплату месячной арендной платы в счет использования и проживания или определенного количества месяцев, а не всего использования и проживания. накопленное с момента возбуждения дела, а также за все продолжающееся пользование и проживание во время разбирательства.

 

И наоборот, суды могут обязать арендатора оплатить использование и проживание, существовавшие до начала разбирательства, если сумма задолженности не оспаривается. При вынесении решения об оплате за пользование и размещение суды могут не ждать до истечения 30 дней или до второго отсрочки по просьбе ответчика.

 

Несмотря на формулировку закона, согласно которой платежи в соответствии с этим положением передаются в суд, судьи часто предписывают, чтобы платежи за пользование и проживание производились непосредственно арендодателю. Кроме того, на практике из-за логистических сложностей вывода денег, внесенных в суд, арендаторы часто соглашаются платить арендодателю напрямую, а не вносить платежи в суд.

​

(E)Обратное производство по удержанию полномочий: предполагаемые незаконные локауты

Почти во всех судебных разбирательствах по коммерческому удержанию в качестве истца участвует арендодатель, стремящийся вернуть себе владение у ответчика-арендатора, договор аренды или права на владение которого предположительно были прекращены или срок действия которых истек. Но коммерческий арендатор, который был незаконно заперт или физически выселен из помещения в результате того, что арендодатель прибег к самопомощи без судебного разбирательства, может возбудить процедуру незаконного локаута в соответствии с RPAPL 713 (10).

 

Производство по незаконному локауту представляет собой процедуру обратного удержания имущества, инициированную арендаторами против арендодателей. Это упрощенное производство по восстановлению владения у жильца (в данном случае у арендодателя), у которого нет законного права на продолжение владения. Никакого предварительного уведомления не требуется для продолжения незаконного производства по локауту, но большинство или все состязательные и процессуальные требования и средства защиты, которые применяются к процедурам задержания арендодателями против арендаторов, применяются с равной силой к процедурам локаута, начатым арендаторами. Хотя упрощенное производство, возбужденное арендодателями, почти всегда начинается с уведомления о ходатайстве и ходатайстве, упрощенное производство по делу о незаконном локауте почти всегда начинается с указания причины.